Любые сделки с имуществом связаны с определенными юридическими и финансовыми рисками, поскольку предполагают определенную степень доверия между продавцом и покупателем либо арендодателем и арендатором. Ни одна из сторон не может быть на 100% уверена как в чистоте намерений другой стороны, так и в том, что в оформлении документации и анализе юридического статуса передаваемых активов не допущена какая-либо весомая ошибка. Если передаваемый объект не принадлежит продавцу полностью, либо в деле замешаны интересы каких-либо третьих сторон, то с появлением таких «теневых» участников сделки, которые прямо или косвенно участвуют в ней, количество рисков может расти в геометрической прогрессии.
И если в большинстве бытовых сделок этими рисками в большинстве случаев можно пренебречь, а для случаев поставок товаров или материалов интересы покупателя и продавца обычно защищены соответствующими договорами, то при продаже, приобретении или передаче в аренду объектов недвижимости потенциальная стоимость рисков может быть сравнима с достигаемой при заключении сделки выгодой. Поэтому очень важно заручиться полноценным юридическим сопровождением уже на стадии выбора объекта недвижимости для заключения сделки. В частности, очень важно проверить все обстоятельства, которые могут привести к признанию сделки юридически ничтожной, что обычно сопровождается проблемами с возвратом переданных за объект недвижимости средств – ведь если продавец заранее знал об обременениях, наложенных за объект, то, скорее всего, целью сделки и было незаконное завладение средствами покупателя.
При заключении сделки с объектом недвижимости критически важно проверить, не наложено ли на этот объект имущественное обременение. В российском законодательстве предусмотрены такие виды обременений:
- Аренда – переданный в аренду объект недвижимости не может быть продан его арендатором, равно как не может быть продан арендодателем без предварительного разрыва ранее заключенного договора аренды в установленном законом порядке.
- Ипотека либо залог – залоговое имущество не может быть отчуждено без согласования владельца залога. Так, ипотечную квартиру можно продать только заручившись согласием выдавшего ипотеку банка.
- Доверительное управление – при передаче имущества в доверительное управление все имущественные права на него остаются у прежнего собственника, поэтому управитель не может отчуждать такое имущество без согласия собственника.
- Арест – арестованное имущество не может быть отчуждено никаким образом до снятия ареста.
- Долевое владение – если в структуре владения недвижимостью есть несколько совладельцев, то весь объект недвижимости в целом не может быть отчужден без согласия и учета интересов каждого из его совладельцев без учета размера доли в объекте. В юридической практике долевым владением также признается ситуация когда какая-либо из сторон еще не получила свою долю в имуществе, но может обоснованно претендовать на такую долю. Самый распространенный пример таких проблемных ситуаций – продажа одним из бывших супругов купленной за время брака квартиры без ведома и/или согласия второго экс-супруга после развода, но до судебного раздела имущества. Также встречаются ситуации попыток продажи имущества одним из потенциальных наследников до завершения процедуры раздела наследства. И хотя в такой ситуации покупатель, не имевший возможности уточнить правовой статус имущества, и может быть признан добросовестным приобретателем с правом возврата средств, на практике вернуть уплаченные деньги может оказаться непросто – особенно в ситуации, когда продавец уже потратил эти средства и не получил ожидаемой доли в делимом имуществе.
- Сервитут – право ограниченного использования чужой собственности не дает обладателю сервитут права ее отчуждения.
- Задолженности – наличие за объектом задолженности по коммунальным услугам, налогам и другим платежам формально не относится к обременениям, однако они могут быть переложены на нового владельца недвижимости, что может стать неприятным сюрпризом, если продавец скрыл факт их существования.
Несмотря на возможные риски, наличие обременения – не всегда повод отказываться от потенциально выгодной сделки, поскольку квартиры, участки и здания с обременениями, о которых всем известно, можно приобрести по очень выгодной цене. Однако в такой ситуации особенно важно не допустить никаких ошибок в оформлении документов. Поэтому независимо от того, существуют ли на объекте обременения, любая сделка с недвижимостью требует участия опытных юристов – иначе она вместо выгоды может привести к значительным финансовым потерям.
Компания «Ламеса» предлагает полный портфель юридических услуг по сделкам с недвижимостью. Услуги нашей компании по правовой помощи в оформлении и сопровождении сделок с объектами недвижимости включают в себя:
- Оформление и проверка всех необходимых для заключения сделки документов.
- Участие в ведении переговоров.
- Консультации участников сделок.
- Анализ и проверка обременений, имущественных прав, судебных споров и других юридических аспектов недвижимости, входящей в сделку.
- Оспаривание сделок и их итогов при необходимости.
Обратившись к нам, вы получите:
- Бесплатную первичную консультацию, которая поможет подобрать подходящие услуги и разработать стратегию действий.
- Услуги опытных профессионалов – у нас работают юристы со стажем не менее 10 лет и 100% успешных дел, поэтому вы можете быть уверены в максимальной защите своих законных интересов и гарантированном выявлении всех рисков, сопровождающих потенциальную сделку.
- Доступную цену услуг – мы работаем по прозрачной системе с оплатой согласно оговоренных в договоре условий. Также у нас вы можете заказать услуги юристов в рассрочку.
- Гарантию полной конфиденциальности – всю полученную от вас и других источников информацию мы используем только при вашем согласии.
Если вы планируете участвовать в сделке как продавец, то мы поможем вам проверить потенциального покупателя и чистоту его намерений, а также грамотно оформить все необходимые документы.
